Das Wohnungsmarktkonzept wurde erstmals 2017 erstellt und zuletzt 2020 aktualisiert.
Die statistischen Erhebungsdaten des Wohnungsmarktkonzeptes (teilweise aus dem Jahr 2016) sind mittlerweile überholt und müssen aktualisiert werden. Auch die berechneten Flächenbedarfe basieren auf der Annahme eines vermehrten Baus von Einfamilienhäusern sowie einer erhöhten Rückbauquote und entsprechen nicht der aktuellen entwicklungspolitischen Ausrichtung der Stadt Speyer. Denn auch Sanierung, Umnutzung und Nachverdichtung spielen in der Stadt eine große Rolle. Um zu ermitteln, welche Flächenbedarfe für welche Zielgruppen künftig gedeckt werden müssen, sollen daher Daten grundlegend neu erfasst werden. Zudem sind neue Rahmenbedingungen, wie etwa die Klimarelevanz bei Bauentscheidungen, zu berücksichtigen.
Das Wohnungsmarktkonzept wurde in mehreren Schritten erarbeitet.
1. Rahmenbedingungen
Zunächst erfolgte eine Analyse der Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes, bei der sowohl die Wohnungsnachfrage als auch die sozioökonomische und demografische Entwicklung betrachtet wurden:
Speyer zeichnet sich durch eine hohe wirtschaftliche Stärke aus, die sich auch in vergleichsweise hohen Einkommen widerspiegelt. Diese positive Entwicklung führt jedoch zu einer wachsenden Herausforderung auf dem Wohnungsmarkt: Das steigende Einkommens- und Preisniveau erzeugt einen zunehmenden Druck auf weniger finanzstarke Haushalte, die sich den verfügbaren Wohnraum immer schwerer leisten können. Dadurch entstehen Versorgungslücken im Segment des bezahlbaren Wohnens, die eine gezielte wohnungspolitische Steuerung erforderlich machen.
Die Bevölkerung ist in den vergangenen Jahren moderat gewachsen, was vor allem auf positive Wanderungsbewegungen zurückzuführen ist. Gleichzeitig führt der demografische Alterungsprozess zu einer veränderten Wohnungsnachfrage. Es ist daher davon auszugehen, dass der Bedarf an barrierearmen, gut erreichbaren und kompakteren Wohnformen weiter zunimmt.
2. Wohnungsangebot
Auf die Rahmenbedingungen aufbauend wurde das Wohnungsangebot untersucht, einschließlich des vorhandenen Bestandes, der Bautätigkeit und der allgemeinen Entwicklung des Wohnungsmarktes:
Die Haushalte müssen zunehmend einen höheren Anteil ihres Einkommens für die Finanzierung ihres Wohneigentums oder für Mietzahlungen aufbringen. Besonders problematisch ist dies für Haushalte, die auf kleinere Wohnungen angewiesen sind, da diese Gruppe in der Regel besonders preissensibel reagiert. Der Wohnungsbestand in Speyer ist stark durch Mehrfamilienhäuser geprägt, und auch der Neubau konzentriert sich überwiegend auf diese Bauform. Gleichzeitig ist ein Rückgang der geförderten Mietwohnungen zu verzeichnen, während im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser ein Sanierungsbedarf besteht.
Die hohen Kaufpreise bei gleichzeitig nur moderat wachsendem Angebot deuten auf eine anhaltende Anspannung des Wohnungsmarktes hin. Auffällig ist zudem die erhebliche Differenz zwischen Bestandsmieten und den deutlich höheren Angebotsmieten. Eine wichtige Rolle spielen hierbei die Wohnungsbauunternehmen, die als zentrale Akteure im Marktgeschehen auftreten.
3. Wohnungsmarktprognose
Im nächsten Schritt wurde eine Wohnungsmarktprognose erstellt. Diese umfasst die Abschätzung der künftigen Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie eine Wohnungsmarktbilanz, in der quantitative und qualitative Bedarfe ermittelt werden. Zudem erfolgte eine Bilanzierung der künftig erforderlichen Flächen. Ein besonderer Fokus lag auf der Bedarfsermittlung für barrierearme, geförderte und preisgünstige Wohnungen.
Bis zum Jahr 2040 wird ein Bedarf von 1.620 neuen Wohneinheiten prognostiziert, wovon 1.130 in Mehrfamilienhäusern zu realisieren sind.
Der Gesamtflächenbedarf beläuft sich auf 18 Hektar, hiervon sind 11 Hektar für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern vorgesehen.
Durch flankierende Maßnahmen wie Aufstockung, Sanierung und Umnutzung sind jedoch weitere Flächeneinsparungen möglich. Auch die Reaktivierung von Leerstände oder Vermeidung von Fehlnutzungen wie Ferienwohnungen trägt hierzu bei.
Die Zielgruppenanalyse zeigt, dass im Segment des preisgünstigen Wohnraums bis 2040 ein Angebotsdefizit von 420 Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen besteht. Das Defizit für Haushalte mit mittlerem Einkommen beträgt 320 Wohnungen. Dieses Ergebnis unterstreicht die Bedeutung der Sozialquote.
Des Weiteren wird die Schaffung von 1.700 barrierefreien Wohnungen bis zum Jahr 2040 erforderlich sein. Diese sind jedoch nicht allein durch Neubau zu decken, vielmehr muss der Wohnungsbestand angepasst werden.
4. Handlungskonzept
Abschließend wurde ein Handlungskonzept entwickelt, das konkrete Handlungsempfehlungen, Maßnahmen und Leitziele für die zukünftige Ausrichtung des Wohnungsmarktes formuliert.
Im Bündnisprozess wurden vier Ziele definiert, an denen sich die Handlungsempfehlungen orientieren.
Aus den Zielen ergeben sich jeweils Maßnahmen. Dabei steht ein flexibler Maßnahmenbaukasten im Mittelpunkt, der es ermöglicht, unterschiedliche Bausteine je nach Bedarf, räumlicher Situation und zeitlicher Priorität einzusetzen. Nicht alle Elemente müssen gleichzeitig oder überall zur Anwendung kommen – vielmehr wird geprüft, welche Maßnahmen an welchen Standorten besonders sinnvoll und wirkungsvoll sind.
Folgende Maßnahmen enthält der Baukasten:
E Wohnraum für Zielgruppen effizient nutzen
A.1 Zweckentfremdungssatzung / Leerstandsoffensive
A.2 Gemeinschaftliche Wohnprojekte fördern
A.3 Generationenwechsel unterstützen
A.4 Sanierung / Umbau / Umnutzung forcieren
A.5 Einheimischen Modell
A6 Flexibler bauen – variable Grundrisse / variable Wohnungsgrößen
F Flächenverbrauch minimieren
B.1 Flächenprogramm Wohnen fortführen – Wohnbaupotenziale zusammenstellen / bewerten
B.2 Baulückenkataster erstellen
B.3 Klimacheck / Digitaler Zwilling nutzen
B.4 Aktive Bodenpolitik betreiben – Erwerb von Grundstücken
B.5 Konzepte, Potenzialanalysen zu Aufstockung / Nachverdichtung / Umnutzung erstellen
B.6 Fokus auf Mehrfamilienhäuser legen
B.7 Modelprojekte
B.8 Verbesserung der Wohnqualität Bestandsquartiere intensivieren
G Preisgünstigen und flächensparenden Wohnraum schaffen
C.1 Förderung
C.2 Mietspiegel fortschreiben
C.3 Kommunale Grundstücke im Erbbaurecht vergeben
C.4 Wohnungen für den Bedarf schaffen
C.5 Sozialquote / Sozialbindung beibehalten
C.6 Folgekosten verhandeln
H Bauen günstiger und schneller machen
D.1 Beschleunigung von Genehmigungs- und Planverfahren
D.2 Wohnungsbaukoordination / Beratung etablieren / schneller.gut.bauen
D.3 Stellplatzsatzung neu aufstellen
D.4 Speyerer Schlüssel – Bauen mit GEWO / GBS / GSW
D.5 Konzeptvergabe bei städtischen Grundstücken
D.6 Wohnungsbau-Turbo anwenden – mit Bedingungen
D.7 Alternative Bauweisen / Modulbauweisen anwenden
D.8 Gebäudetyp E beraten / anwenden
D.9 Gestaltungsbeirat beibehalten, Satzung anpassen
Das Wohnungsmarktkonzept wurde am 25.11.2025 durch den Ausschuss für Stadtentwicklung Bauen und Verkehr der Stadt Speyer als Grundlage für zukünftige stadtentwicklungspolitische Entscheidungen beschlossen.
