Speyerer Bündnis für bezahlbares Wohnen

Die Sitzung fand unter dem Vorsitz von Frau Seiler im historischen Ratssaal statt. Das Büro GEWOS übernahm die Moderation. Die Baulandstrategie wird im Jahr 2025 neu aufgestellt. Hierzu wurde das Büro GEWOS aus Hamburg beauftragt.

Herr Nolasco gab einen Überblick über den zurückliegenden Bündnisprozess. Die Vorgehensweise für das nächste Jahr wurde erläutert.

Zur Eröffnung des Bündnisprozesses wurden mehrere Impulsvorträge gehalten, um die Teilnehmenden mit den aktuellen Trends und Handlungsmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt vertraut zu machen. Dabei wurde zunächst ein breites Spektrum an Maßnahmen aufgezeigt.

Herr Freitag von der Abteilung „Strategische Stadtentwicklung und Zukunftsfragen“ der Stadtverwaltung Speyer, hielt einen Vortrag über klimatische Entwicklungen und mögliche Anpassungsstrategien für die Stadt Speyer. Anhand von Statistiken und Projektionen wurde eindrücklich aufgezeigt, dass auch im Bereich des Wohnungsbaus eine Anpassung an die Folgen des Klimawandels erforderlich ist.

Das Büro Gewos ging in seinen Ausführungen auf die Themen Nutzung und Optimierung des Wohnungsbestandes sowie Nutzung von Flächenressourcen und gezielter Neubau ein. Hierbei wurden allgemeine Trends und Maßnahmen zur Beschleunigung und zum Erhalt der Bezahlbarkeit im Wohnungsbau dargestellt.

Im Anschluss erfolgte eine Diskussion über die Maßnahmen und deren Übertragbarkeit auf Speyer. Die Meinung zu bestimmten Schwerpunkten und Einzelmaßnahmen wurde mithilfe von Plakaten und Meinungszetteln erfragt.

Zur Nutzung und Optimierung des Wohnungsbestandes kristallisierten sich bei den Beteiligten folgende Präferenzen heraus:

• Es gab ein klares Votum zur Aufstockung und zum Ausbau von Dachgeschossen. Dies ist schnell durchführbar und außerdem flächensparend.
• Die Sanierung und Umnutzung von Bestandsgebäuden ist wichtig, da auf diese Weise schnell neuer Wohnraum entsteht und graue Energie gesichert wird.
• Der Generationswechsel soll stärker forciert werden, um Bewegung in den Wohnungsmarkt zu bringen und Wohnraum für junge Familien zu schaffen. Zudem ist dies ressourcenschonend. Es ist zu prüfen, ob es Ansatzpunkte für einen freiwilligen Wohnraumwandel, z.B. über eine Förderung oder das Angebot alternativer Wohnformen, gibt. 

Im Feld des Neubaus kristallisierten sich folgende Präferenzen bei den Beteiligten heraus:

• Es soll keine Nachverdichtung um jeden Preis erfolgen. Bei einer Nachverdichtung sind immer die Klimabelange und die Nachbarschaftsverträglichkeit zu berücksichtigen.
• Alternative Bauweisen, wie modulares und serielles Bauen sollen unterstützt werden, weil so eine Kostenreduzierung im Bau möglich wird.
• Es besteht ein eindeutiges Votum dafür, den Fokus auf Mehrfamilienhäuser zu legen, da dies kostengünstiger, platzsparender und klimatischer Sicht sinnvoll ist.

Die wichtigsten Forderungen aus dem Plenum waren:

• Alternative gemeinschaftliche generationsübergreifende und kostengünstige Wohnformen sind zu unterstützen. Dies ist insbesondere für Senioren, Alleinerziehende und Auszubildende wichtig.
• Ein Klimacheck für neu zu bebauende Flächen sollte stattfinden.
• Leerständen sollte stärker nachgegangen werden.

Zudem gab es auch Forderungen, die außerhalb der Handlungsspielräume der Stadtverwaltung liegen, wie zum Beispiel:

• Verfahren und Baunormen sollten vereinfacht werden.
• Es müssten mehr Fördergelder vor allem für innovative Konzepte bereitgestellt werden.

Der Verlauf und die Inhalte der Sitzung können anhand der beigefügten Präsentation und des Protokolls nachvollzogen werden.

Die siebte Sitzung des Speyerer Bündnisses für bezahlbares und klimaangepasstes Wohnen wurde im Stadtratssitzungssaal abgehalten. Frau Seiler leitete die Sitzung. Die Moderation wurde von Herrn Nolasco übernommen.

Die Sitzung konzentrierte sich auf die Neuausrichtung des Bündnisses, eine Zwischenevaluierung, die Neufassung der Sozialquote und die Vorbereitung zur Fortschreibung der Baulandstrategie.

Neuausrichtung des Bündnisses für bezahlbares und klimaangepasstes Wohnen

Für die Zukunft ist eine Neuausrichtung des Bündnisses unter Berücksichtigung des Klimaschutzes geplant. Zudem wird in Zukunft ein stärkerer Fokus auf die Qualität statt auf die Erreichung von quantitativen Zielwerten gelegt.

Aus diesem Grund wurde der Name des Bündnisses um den Zusatz "klimaangepasstes Wohnen" ergänzt und der Kreis der Teilnehmenden um Akteure des Klimaschutzes und Fachleute aus dem sozialen Wohnungsbau erweitert.

Aktuelle Situation Wohnungsmarkt und Baulandentwicklung / Zwischenevaluierung

Die Entwicklung der Wohnungsmarktkennzahlen und die Bewertung der Bautätigkeit wurden zunächst auf der Grundlage statistischer Daten erläutert.

Im Anschluss daran wurden anhand des Flächenprogramms Wohnen die realisierten Baugebiete und größeren Gebietsentwicklungen sowie die zukünftigen Potenziale dargestellt.

Die Frage der Inanspruchnahme weiterer Flächen und auch der Intensität ihrer Bebauung sollte jedoch in einer Fortschreibung des Flächenprogramms Wohnen 2025 geklärt werden.

Die Wohnungsbaugesellschaften als Hauptakteure der Umsetzung präsentierten ihre wichtigsten Projekte, die maßgeblich zur Schaffung von bezahlbarem und attraktivem Wohnraum beitragen.

Im Rahmen der jüngsten Veröffentlichung wurden die aktuellen Mietspiegel für die Stadt vorgelegt.

Zum Bündnispapier wurde eine Bilanz gezogen.

Bericht zum geförderten Wohnungsbau / Diskussion zur Sozialquote

Herr Kühn vom Finanzministerium referierte über die Erfahrungen zur Sozialquote auf Landesebene. Der Antrag der SPD, die Sozialquote auf 35 % zu erhöhen, wurde ausführlich diskutiert. Vor dem Hintergrund, dass zahlreiche Wohnungen aus der Bindung fallen, ist es unerlässlich, die Sozialquote beizubehalten und zu erhöhen.

Ausblick / Handlungserfordernisse

Vor dem Hintergrund der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt empfiehlt das Bündnis folgende Schritte:

• Fortschreibung des Wohnungsmarktkonzeptes
• Fortschreibung Flächenprogramm Wohnen mit Klimasimulation
• Fortschreibung Bündnispapier

Aufgrund der Pandemielage fand die sechste Sitzung des Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen als Videokonferenz statt. Den Vorsitz führte Frau Seiler. Das Büro GEWOS moderierte die Sitzung.

Im Rahmen eines Monitorings wird die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Speyer fortlaufend beobachtet und erfasst. Das Wohnungsmarktkonzept wird von dem Büro GEWOS entsprechend fortgeschrieben. Parallel dazu wurde das Flächenprogramm Wohnen als wichtigste Schlüsselmaßnahme der Baulandstrategie fortgeführt. Die Ergebnisse wurden im Rahmen der 6. Sitzung des Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen am 2. März 2021 vorgestellt.

Fortschreibung Wohnungsmarktkonzept 2020

Das Büro GEWOS präsentierte die Fortschreibung des Wohnungsmarktkonzepts. An dieser Stelle wurde Folgendes festgehalten:

• Die wirtschaftlichen Parameter stellen sich auch weiterhin positiv dar.
• Auch die Bevölkerung ist relativ konstant gestiegen.
• Der Wohnungsbestand hat sich leicht erhöht. Die Struktur hat sich jedoch nicht verändert.
• Die Preise für Wohneigentum sind signifikant gestiegen.
• Die Preissteigerungen auf dem Mietmarkt fallen im Vergleich zu den Kaufpreisen deutlich geringer aus.
• Die hohe Anzahl von Baugenehmigungen ist ein positives Signal für das Erreichen der Zielvorgaben zum Neubaubedarf.

Fortschreibung Flächenprogramm Wohnen 2020:

Parallel zur aktuellen Evaluierung und Fortschreibung des Wohnungsmarktkonzepts hat die Stadtverwaltung das Flächenprogramm Wohnen als wichtigsten Baustein der Baulandstrategie überarbeitet und fortgeführt.

Insgesamt wurden 36 Gebiete im Stadtgebiet identifiziert, die im Rahmen der aktuellen und künftigen Wohnbauentwicklung umgesetzt werden können bzw. sich für Wohnbauentwicklung in besonderem Maße eignen.

Im Zuge der ersten Umsetzungsphase seit Verabschiedung des "Flächenprogramms Wohnen" konnten einige Fortschritte auf dem Speyrer Wohnungsmarkt erzielt werden. Durch die zeitnahe Umsetzung einzelner Projekte konnte in einem ersten Schritt ein adäquater Beitrag zur Generierung neuer und zusätzlicher Wohneinheiten auf dem angespannten Wohnungsmarkt geschaffen werden.

Im Stadtratssitzungssaal fand am 03.04.2019 die 5. Sitzung des „Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen“ statt. Vertreterinnen und Vertreter der Immobilien- und Bauwirtschaft, der Wohnungswirtschaft, Projektentwickler und Banken, der im Stadtrat vertretenen Fraktionen sowie der Stadtverwaltung nahmen an der Sitzung teil. Auch diese Sitzung wurde von GEWOS moderiert.

Im Vorlauf zu der Sitzung wurde aufbauend auf den Ergebnissen der vorangegangenen vier Sitzungen des Bündnisses ein Entwurf des Bündnispapiers von GEWOS erstellt. Dieser Entwurf wurde innerhalb der Stadtverwaltung der Stadt Speyer abgestimmt und überarbeitet. Daran anschließend hatten die Teilnehmer des Bündnisses die Gelegenheit das Dokument zu sichten und Stellungnahmen abzugeben.

In dieser abschließenden fünften Sitzung wurde die endgültige Fassung des Bündnispapiers abgestimmt. Dabei wurden insbesondere die schriftlichen Stellungnahmen der Teilnehmer in die Diskussion aufgenommen und bei der Anpassung des Papiers berücksichtigt. Im Rahmen der Sitzung konnten auf diese Weise Lösungswege für bislang nicht konsensfähige Aspekte und Anmerkungen der Bündnisteilnehmer gefunden werden. Am Ende der Sitzung zeigten sich daher fast alle Teilnehmer mit den nun im Bündnispapier formulierten Zielen und Inhalten zufrieden und haben ihre Unterzeichnungsbereitschaft signalisiert.    

Die Ziele des Bündnisses für bezahlbares Wohnen:

• Wohnungsneubau verstärken und neuen Wohnraum im Bestand schaffen

• Wohnen für Speyerer

• Bau von gefördertem Wohnraum

• Umsetzung von Gemeinschaftlichen Wohnprojekten

Entscheidend für eine an diesen Zielen orientierte Wohnungsmarktentwicklung ist die konstruktive Zusammenarbeit der hier tätigen Wohnungsmarktakteure mit der Stadt Speyer. Der Austausch und die Diskussion der verschiedenen Teilnehmenden im Rahmen des Bündnisprozesses hat diese Zusammenarbeit noch einmal vertieft. Die nun im Bündnispapier formulierten verpflichtenden Vereinbarungen zwischen der Stadtverwaltung und den Wohnungsmarktakteuren bilden den Grundstein für die Realisierung zahlreicher Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnraumversorgung der Speyerer Bevölkerung.

Im historischen Ratssaal fand am 20. November 2018 die 4. Sitzung des „Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen" statt. Vertreterinnen und Vertreter der Immobilien- und Bauwirtschaft, der Wohnungsbaugesellschaften, Projektentwickler und Banken, der im Stadtrat vertretenen Fraktionen sowie der Stadtverwaltung nahmen an der Sitzung teil. Auch diese Sitzung wurde von GEWOS inhaltlich vorbereitet und moderiert.

In den ersten drei Bündnissitzungen wurden Möglichkeiten erörtert, in welchem Umfang und mit welchen Maßnahmen bezahlbarer Wohnraum in Speyer erhalten und neu geschaffen werden kann. In der 4. Sitzung wurde nun darüber beraten, welche der in den vorigen Sitzungen erörterten Inhalte in das abschließende Bündnispapier aufgenommen werden sollen. Mit der Unterzeichnung des Bündnispapiers werden diese Inhalte Teil einer freiwilligen Selbstverpflichtung zwischen der Stadt Speyer und den unterzeichnenden Parteien aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Die Ziele des Bündnisses für bezahlbares Wohnen:

• Schaffung von zusätzlichen Wohneinheiten bis 2030 gemäß Wohnungsmarktkonzept und Flächenprogramm Wohnen
• Schaffung von Wohnraum im Rahmen des Einheimischenmodells „Wohnen für Speyerer"
• Schaffung von bezahlbarem/gefördertem Wohnraum

Die wichtigsten Beiträge der Stadt Speyer:

• Beschleunigung von Plan- und Genehmigungsverfahren
• Beratungsangebote bei Neubauvorhaben
• Konzeptvergabeverfahren bei Vergabe städtischer Grundstücke
• Unterstützung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten
• Flächenmanagement und Mobilisierung von Bauland
• Modellprojekte fördern

Die wichtigsten Beiträge der Wohnungsmarktakteure:

• Anwendung der Sozialquote bei Neubauvorhaben
• Anwendung Einheimischenmodell „Wohnen für Speyerer"
• Verlängerung von Belegungsbindungen im geförderten Wohnraum

Auf Basis der erarbeiteten Inhalte wird das Bündnispapier ausformuliert und den Teilnehmenden sowie dem Bauausschuss zur Prüfung vorgelegt. Die Anmerkungen werden voraussichtlich in der 5. Sitzung im März 2019 diskutiert. Das abschließende Bündnispapier soll dann vom Stadtrat beschlossen und von den Teilnehmenden unterzeichnet werden.

Im Stadtratssitzungssaal trafen sich am 28.08.2018 Vertreterinnen und Vertreter der Immobilien- und Bauwirtschaft, der Wohnungsbaugesellschaften, Projektentwickler und Banken, der im Stadtrat vertretenen Fraktionen sowie der Stadtverwaltung zur 3. Sitzung des „Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen“.  Auch diese Sitzung wurde von GEWOS inhaltlich vorbereitet und moderiert.

In der 3. Sitzung standen die folgenden Themen im Fokus:

Musterrechnung „Förderkonditionen ISB“

Die Wirtschaftlichkeit von Wohnungsneubauprojekten unter Berücksichtigung einer Sozialquote, also eines bestimmten Anteils an öffentlich geförderten Wohnungen im Neubau, war ein Diskussionsschwerpunkt aus der 2. Bündnissitzung. Dieser Schwerpunkt wurde in der 3. Sitzung noch einmal aufgegriffen. Vertreter der Stadt, eines kommunalen Wohnungsunternehmens und eines Projektentwicklers stellten das Ergebnis einer gemeinsam mit der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz erstellten Musterrechnung zu einem exemplarischen Wohnungsneubauprojekt vor. Anhand der Musterrechnung wird angenommen, dass eine Sozialquote im Neubau unter bestimmten Voraussetzungen wirtschaftlich sein kann. 

Konzeptvergabeverfahren  

In einem Konzeptvergabeverfahren wird ein kommunales Grundstück nicht nach dem Höchstgebot, sondern nach der Bewertung eines vom Bieter abzugebenden Bebauungskonzeptes vergeben. Dazu wird ein transparentes Verfahren aufgesetzt, in dem ein vorab zusammengestelltes Gremium anhand von vorab erstellten Bewertungskriterien das geeignetste Konzept auswählt. Auf diese Weise können öffentliche Interessen beim Wohnungsneubau (z. B. bezahlbarer Wohnraum, Qualitäts- oder Umweltstandards) durchgesetzt werden. Zugleich sorgt die geringere Gewichtung des Grundstückspreises dafür, dass der Grundstücksmarkt auch für weniger finanzstarke Interessenten (gemeinnützige Wohnungsunternehmen, Baugemeinschaften etc.) zugänglich bleibt. Die Möglichkeit der Veräußerung kommunaler Grundstücke im Konzeptvergabeverfahren in Speyer wurde von den Teilnehmenden aller Akteursgruppen begrüßt.

Umlage von Folgekosten

Die Umlegung von Folgekosten zielt darauf ab, Wertsteigerungen, die sich aus der Schaffung von Baurecht auf einem Grundstück ergeben, im Sinne des Gemeinwohls in Teilen abzuschöpfen. Dazu wird, im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages geregelt, dass ein Teil des Verkaufsgewinns des Grundstückseigentümers zur Schaffung der für die Neubaubezieher benötigten öffentlichen Infrastruktur, insbesondere Kindergärten und Schulen, genutzt wird. Eine mögliche Umsetzung dieser Praxis in Speyer rief ein geteiltes Echo unter den Teilnehmenden hervor. Das Thema soll in der 4. Sitzung am 20.11.2018 noch einmal aufgegriffen und diskutiert werden. Daneben wird voraussichtlich ein erster Entwurf für das abschließende Bündnispapier vorgestellt.

Im Stadtratssitzungssaal trafen sich am 13.06.2018 Vertreterinnen und Vertreter der Immobilien- und Bauwirtschaft, der Wohnungsbaugesellschaften, Projektentwickler und Banken, die im Stadtrat vertretenen Fraktionen sowie die Stadtverwaltung zur 2. Sitzung des „Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen“. Auch diese Sitzung wurde von GEWOS inhaltlich vorbereitet und moderiert. Nachdem in der Auftaktsitzung die Ausgangssituation auf dem Wohnungsmarkt in Speyer, die Erwartungen und Ziele der Teilnehmenden und die Gestaltungsmöglichkeiten des Bündnisses vorgestellt und erörtert wurden, erfolgten in der 2. Sitzung nun zwei inhaltliche Schwerpunkte:

Sozialquote

Die Sozialquote beschreibt den Anteil geförderter Wohnungen in Wohnungsneubauprojekten. Sie kann zwischen Stadt und Investor vertraglich festgelegt werden. Die Ziele der Einführung einer Sozialquote sind eine bessere soziale Durchmischung in Neubauquartieren sowie die Steigerung der Zahl geförderter Wohnungen durch die Beteiligung privater Investoren am sozialen Wohnungsbau. Die Einführung einer Sozialquote in Speyer wurde von den Teilnehmenden positiv bewertet. Dabei wurde eine Differenzierung der Sozialquote nach dem 1. Förderweg, über den insbesondere Wohnungsbau für Transferleistungsempfänger gefördert wird, und dem 2. Förderweg, über den Wohnungsbau für Haushalte mit mittleren Einkommen gefördert wird, präferiert.

Einheimischenmodell

Die Stadt Speyer erwägt die Einführung des Einheimischenmodells „Wohnen für Speyerer“ im Wohnungsneubau. Im Rahmen eines Einheimischenmodells werden in einem offenen und transparenten Verfahren Grundstücke oder Wohnungen an Bewerber vergeben, die anhand eines festgelegten Kriterienkatalogs ausgewählt werden. So haben Personen die in einer räumlichen oder sozialen Verbindung zu Speyer stehen, aber auch weniger einkommensstarke Haushalte die Möglichkeit, Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten zu erlangen. Die Teilnehmenden begrüßten dieses Modell. Das Thema soll im Rahmen der 3. Sitzung am 28.08.2018 vertiefend behandelt und diskutiert werden. Daneben werden voraussichtlich die Konzeptvergabe und ein Ausblick in den Bereich der Umlage von Infrastrukturfolgekosten im Fokus stehen.

Zur Auftaktsitzung des „Speyerer Bündnisses für bezahlbares Wohnen“ hat Oberbürgermeister Hansjörg Eger am 25. April 2018 Vertreterinnen und Vertreter der Immobilien- und Bauwirtschaft, der Wohnungsbaugesellschaften, der im Stadtrat vertretenen Fraktionen sowie Projektentwickler und Banken in den Stadtratssitzungssaal eingeladen. Mit diesem Bündnis beabsichtig OB Herr Eger, „die Ziele und Standards der im Stadtrat beschlossenen Baulandstrategie gemeinsam mit allen am Wohnungsmarkt beteiligten Akteuren festzulegen.“ Der Oberbürgermeister will am Ende dieses auf fünf Sitzungen ausgelegten Diskussionsprozesses ein „konsensfähiges Bündnispapier“ vorlegen, das vom Stadtrat als Grundlage für ein einheitliches Handeln von Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft beschlossen werden soll. Im Rahmen des Bündnisses sollen u.a. die Einführung einer Sozialquote bei Neubauprojekten, die Vergabe von Grundstücken und Wohnungen nach dem „Einheimischenmodell“  oder auch die Umlegung von Infrastrukturfolgekosten diskutiert werden.